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 [life]【转载】房价下跌是一个过程
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Spark 发表于 2005/7/29 13:28:46 |
| 转载自: http://sbbs.seu.edu.cn/bbstcon.php?board=seunews&gid=85052朋友们呀，今天呢，我想在既有立场上表达这样一个观点，作为我对房地产市场粗陋认识的一点补充：房价下跌是有过程的，不能指望这个过程短时间完成，朋友们千万要有足够的耐心，更不能太着急太焦躁。我在《过热/加息/预期/房灾》中已经说过，这一轮的房地产业大繁荣，其实是各级政府一手创造的，而且经过了较长的一个时间积累，这个积累期前后算起来，其实已经有差不多八、九年了。在这个过程中，政府一直扮演着以有形之手创造需求，进而拉动整个社会经济的角色，这其实是三十年代经济大萧条后，西方国家以凯恩斯主义刺激经济发展的一套做法。凯恩斯的理论是，通货紧缩的关键是需求不足，如何增加需求呢？通过政府采购、增加基础性投资等办法创造现实需求。通俗地说就是政府出钱雇用老百姓从事基础性建设，增加就业，哪怕是请这些人在空地上挖一些没用的深井，然后发给这些人工钱。工人有了钱以后，就可以消费，就可以刺激日用消费品的生产，于是就可以活化整个的社会经济活动进入一轮复苏、繁荣期。前几年我们国家大搞基础建设，大搞市政工程，特别是大力发展房地产市场，其实就是循着这个思路来的，目的就是要把老百姓口袋里的钞票掏出来，将潜在需求变为现实需求。后来的事实证明，政府的这套做法是成功了，确实把整个国民经济带动起来了。没有这些得力的措施，我们不可能很快走出通货紧缩，经济萧条的阴影。问题的关键是，要挖多少无用的深井，要持续多少时间挖这样的井，才是恰到好处的，既活化了经济，又不使经济过热。这个度是很不好把握的，谁也不能吹牛皮说，让我来，我保证掌握得恰如其分，不出任何乱子。任何的经济措施和经济政策，都是要通过一定的机制传导的，而且这个传导总是经经过一定的过程的。正是这个时滞，正是这个滞后效用，才使得宏观调控也好，有形之手也好，其分寸把握可以说是难上加难。这两年来的经济过热迹象，除了因为全球性的经济复苏这个大背景外，相当程度上也与这个时滞有很大关系。现在可以说，我们国家的经济已经开动起来了，就像一辆高速行驶的火车，因为行驶的速度高，载重也大，对整个的铁路系统，以及与铁路相关的其他系统提出了挑战了，如果不调整列车的速度，其行驶的安全性就要有问题了。在这样的情况下，政府的一个本能想法就是要设法将速调整到可控范围内。作为政府，他的任务既不能让车速过快失去控制，也不能让车速过慢影响运输效率。虽然从03年开始政府已经注意到经济运行的速度问题，也采取了一些措施，但这样的一列火车，这么大的惯性，怎么可能一下子刹住呢？既然提速时有时滞问题，减速不也存在时滞？这个道理是不是非常简单呀？再者说了，具体到房地产业来说，政府真正从需求方向着手调控，是从去的第一次调息开始的，之前的一系列措施，可以说是抱薪救火，只能使过热的房市烧成烙铁！为什么这之前，地方政府也好，专家学者也好，KFS也好，甚至建设部这样的主管部门，都在一个劲鼓吹房地产市场没有泡沫，健康发展，还有二十年繁荣这一类的观点？因为他们根本就是希望房地产继续烧下去的“热心者”，用中国人民银行副行长吴晓玲的话说，他们是在与中央政府博奕！为什么？天下熙熙皆为利，天下攘攘皆为利往。这也从一个侧面说明，我们的这个社会管理起来是多么的不易呀！朋友们呀，你们说，人心散了，队伍还好带吗？锅里沸腾了，扬汤能止沸吗？把柴火扯出来能立马见效吗？关键时候是不是要浇点凉水才管用呀？于是，在三月份的两会上，温家宝总理明确提出要抑制房地产价格过快增长，话音未落，央行宣布取消房贷优惠利率，紧接着提高了公积金贷款利率和滞纳金罚息，3月26日出台的国八条更喊出了要追究抑制房价不力地方主要负责人责任的重话，大有连发八道金牌也要调岳家军收兵的味道。因为这才开始从需求角度想法子降温呀。至此，有谁还会不明白未来房地产市场的走势将会如何呀？ 经过六年多的高速增长后，房地产市场客观需要进行一次象样的调整，这是不言自明的规律使然。一般的房地产繁荣期也就是6—8年，这个繁荣期是大体上会与经济景气周期相吻合。从大的背景说，这两年的高油价从整体上已经延长了此轮景气期大约两年时间，这是我们的房地产行业碰到了好机运。不然的话调整恐怕早就开始了。咱们的政府呢，也意识到了经济列车开得有些快了，弄不好有脱轨的危险，开始往锅里浇凉水了？这温度还可能持续升高吗？既然不能再持续升高了，接下来的方向是什么？难道真的能象人们希望的那样保持平稳发展？谁有这样的能耐呀？要是真有这样的能耐早干么了？会让情况发展到现在？所以方向只有一个，就是往下跌。只要中央政府动手，想不跌都不行，谁也没有这样的护盘能力。所以呀，请朋友们不要太着急，要有足够的耐心，毕竟这才两个月不到。正所谓先例既开，来日方长。请朋友们静下心来静观以下几点：一是刚刚公布的一季度GDP增速为9.5%，这个速度是不是政府接受的速度？如果不是，第二季度会不会再次加息呀？如果不加息，汇率机制的调整会不会突然出笼？我觉得第二季度加息的可能性很大。可以肯定的是，加息通道已经再所难免。二是汇率调整问题。有朋友质问我人民币升值是不是会影响到房市。其实这个问题不复杂。我们的经济是由三驾马车拉动的：投资、需求、出口。汇率是经济体之间的比价关系，一般不会单独作用于某个具体行业如房地产。RMB升值后，会从总体上影响出口产品的竞争力，刺激进口，抑制出口，出口受到抑制后，推动经济发展的一驾马车就会慢下来，会从总体上影响经济速度，房地产当然也会受到间接影响。这是从总的方面说的。从更直接的角度讲，此轮房地产热已经掺杂了国际热钱的成份，这是人所共知的，外资赌的是RMB一定会在某一时点升值，他们先行购入人民币资产就是想待人民币升值后变现这些资产套利。所以一旦RMB升值，这些驻留在房地产及其他行业的资产就会撤离，形成上树拔梯之势，不但套了利，而且顺带着说不定还可以引发一轮不小的金融危机。这正是热钱的歹毒之处，一箭几雕呀。而国际热钱特别是一些大的投机基金是有政治背景的，是不能不防的。最近一段时间我跟不少朋友说过，热钱助推广上海房价，说不定就是个惊天大阴谋，洋鬼子很可能是以小钱垫高上海房价，让全国的房地产乃至国民经济形成垒卵之势，然后再突然撤资，主动推倒骨牌，从而打击我国的经济建设。防人之心不可无呀。温家宝总理说过，汇率形成机制的调整会是一个突然的过程，不会事先打招呼的。政府会选择什么时机？当然不是现在，不是热钱持有的资产处于高价位的时候，一定会等到这些资产缩水降温后，对热钱形成一个关门打狗的态势后再动手，这就是生物学上的所谓绞杀现象。朋友们不要低估了政府的智慧和能力。想当年亚洲金融危机，我国政府以及香港政府成功击退索罗斯大哥的投机基金，可不是靠运气玩来的。其实，这里就有个热钱与中国政府之间的博奕问题了，如果外资率先沉不住气，就会抛售房产兑现离场的。所以在此背景下，汇率调整一定是助跌的因素。三是要特别关注可能成为骨牌源头的上海。现在的上海已经骑在老虎背上了，我相信上海政府已经出汗了，这是他们做梦也没想到的结果。今天的上海政府已经成了风暴的中心，他们不想让自己成为要承担抑制房价不力责任的政府，更不想让上海成为当年的曼谷，成为金融危机的中心，但几年来的放任，几年来的推波助澜，已经让上海成了脱了缰的马。如果上海这匹马收不住缰，轻则影响有些人前途，重则影响国家的前途，轻重选择是很清楚的，已经到了考验上海乃致中央政府智慧的时候了。朋友们呀，这样说是不是有些危言耸听呀？关注上海什么？二手房的成交量与成交价。一旦上海失守，骨牌就倒了。上海房价失守了，整个房地产行业也就差不多要入秋过冬了。这几天上海好象已经有动静了，中心区的次新房有放量的迹象，且呈量增价跌势头，有些不对劲了，已经有上海的朋友咨询我计将安出了呢。四是提请朋友们深刻领会胡主席建设社会主义和谐社会的内涵和重要意义。胡主席说，根据马克思主义基本原理和我国社会主义建设的实践经验，根据新世纪新阶段我国经济社会发展的新要求和我国社会出现的新趋势新特点，我们所要建设的社会主义和谐社会，应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。我们老百姓理解这个和谐社会，是不是起码要做到人民“安居乐业”？如果连这四个字都做不到，社会还会是和谐的吗？但现在的房价，老百姓能做到安居乐业吗？一边箱，房子成了筹码，只有投机功能，房子盖出来好象只为当赌筹，和澳门大赌场的筹子没有任何的区别，失却了房子本身的固有功能，唯有这富人可以炒，可以倒来倒去；另一边箱，真正需要房子住的穷人，也是大多数人，只能看着一座座华美的大厦黑灯瞎火的耸立在那里，似乎门口都写着“穷人与狗不得入内”，只能蜗居于斗室，或者是流落街头，你们说，这样还算是和谐社会吗？朋友们，房子是干么的？是让人住的，不是让人炒的，我们共产党追求的，是耕者有其田，居者有其屋，现在这个样子，是共产党人当初追求的吗？肯定不是！这和新一届政府执政为民，立党为公的宗旨是背道而驰的呀。所以呀，我们不妨从建设和谐社会这个大的背景来理解中央为什么连发几道金牌稳定房价。我们是不是可以这样理解，今天的高房价已经影响到新一届政府亲政爱民这一大方向了？哪些唯恐房价不高的人是不是已经成为新一届政府执政的绊脚石了？那些敢于与政府博奕的地方政府、部门、少数先富起来的人和游资是不是已经触怒了新一届政府乃至老百姓的核心利益了？那些鼓吹房市健康无泡沫的人，其实还在做梦，还不明白新一届政府的良苦用心，还在想继续不择手段的做先富起来的人。朋友们呀，你们说，他们这样有好吗？所以呀，我劝大家伙儿不要急躁，房产好戏的大幕已经拉开了，泡一壶好茶慢慢品，开一瓶好酒细细尝，与这一轮长周期的上升通道相比，3到5年的下降通道也不算长，可不能为一时短长费思量。我坚信，如果05年出现拐点，好戏就不远。再说一句，千万不要指望涨了好几年的房子一夜之间就跌回原位。会开车的朋友都有这样的经验，在高速公路上开车，车速过高时，千万不能急刹车，只能点刹，否则有车毁人亡的危险。房价也一样，现在已经出现下跌的苗头了，说明拐点已经要出现了，拐点之后，房价就会以减速度运行了，至于最终跌到什么程度，就要看当时当地的经济运行情况，一般地说，什么时候我们的GDP增长速度落回到7%附近，什么时候我们的房价也就差不多到底了。因为那个时候，国家又得开始刺激经济发展了 |
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